Une personne physique étrangère peut acquérir un appartement ou une maison au Monténégro dans les mêmes conditions qu'un ressortissant national, sans autorisation préalable ni obligation de résidence. Cette ouverture explique la part importante d'acheteurs serbes, russes, turcs, britanniques et, plus récemment, d'Europe occidentale sur le littoral.
Les limitations portent sur les terrains plutôt que sur le bâti. Un étranger ne peut pas acquérir librement de terre agricole, de forêt ni de parcelle située dans certaines zones frontalières ou d'intérêt stratégique, la surface acquise hors emprise bâtie étant par ailleurs plafonnée. La voie usuelle pour lever ces limites consiste à créer une société de droit monténégrin, traitée comme une personne morale locale. Cette solution implique une comptabilité et des obligations déclaratives suivies.
La vente se conclut devant un notaire, qui vérifie le titre auprès du cadastre tenu par l'administration des biens immobiliers. Le contrat, rédigé en monténégrin, est traduit par un traducteur assermenté lorsque l'acquéreur ne maîtrise pas la langue. L'inscription au registre foncier vaut transfert de propriété, ce qui rend indispensable la vérification préalable des servitudes, des hypothèques et de la conformité de la construction.
L'achat d'un bien ancien supporte un droit de mutation dont le taux part de 3 pour cent de la valeur et augmente par tranches pour les biens les plus chers, à la charge de l'acquéreur. Un logement neuf vendu par un promoteur relève quant à lui de la taxe sur la valeur ajoutée. S'y ajoutent les honoraires du notaire, les frais d'agence, souvent voisins de 3 pour cent, et une taxe foncière annuelle dont le taux varie selon la commune et la nature du bien.
La détention d'un bien immobilier ouvre l'accès à un permis de séjour temporaire renouvelable, sans conférer de droit au travail ni de statut permanent immédiat. Ce lien entre propriété et séjour a nourri une part notable de la demande étrangère depuis 2022.
Les valeurs les plus élevées se rencontrent dans la baie de Kotor, à Budva, à Tivat et dans les complexes de marina, où le mètre carré neuf dépasse largement la moyenne nationale. Bar, Ulcinj et l'intérieur du pays demeurent nettement plus abordables. La hausse observée depuis 2022, alimentée par l'arrivée de résidents russes et ukrainiens, a fortement tendu le marché locatif des grandes villes.